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賃貸アパートを建設すると税額は引き下がる？

賃貸、マンションなどを建てることにより、土地の評価額を大幅に引き下げることができます。更地（未使用の土地）などを保有している人は検討をしてみましょう。

例１：おじいさん（被相続人）は、3億円（相続税評価額）の土地を保有しています。この土地をそのまま相続した場合は以下のようになります。

■3億円の土地にかかる相続税
  1. まず基礎控除額が適用されます。
    2. 配偶者：5000万円＋1000万円＝6000万円
    子供A：1000万円
    子供B：1000万円
    基礎控除合計額＝8000万円（6000万円＋1000万円＋1000万円）
  2. 相続にかかる課税対象額を計算します。
    3. 配偶者の課税対象額：（3億円－8000万円）×1/2＝11,000万円
    子供Aの課税対象額：（3億円－8000万円）×1/4＝5,500万円
    子供Bの課税対象額：（3億円－8000万円）×1/4＝5,500円
  3. 課税対象額から相続税額を計算します。
    4. 配偶者の相続税：11,000万円×40%－1,700＝2,700万円
    子供Aの相続税：5,500万円×30％－700万円＝950万円
    子供Bの相続税：5,500万円×30％－700万円＝950万円
  4. 確認の税額を合計して相続税額を計算します。
    5. 配偶者（2,700万円）＋子供A（950万円）＋子供B（950万円）＝相続税額（4,600万円）
★相続税の合計は「4,600万円」となります。
例２：おじいさん（被相続人）は、3億円（相続税評価額）の土地を保有しています。この土地に賃貸マンションを建設してから相続した場合は以下のようになります。

■3億円の土地に2億5千万円の賃貸マンション（全額ローン）を建設した場合の相続税
※なお以下の内容であることとします。
・借地権割合は60%
・借家権割合は30%
・固定資産税評価額は1億１千万円
  1. 建物の相続税評価額は、「固定資産税評価額×（１－借家権割合）」で求めることができます。
    2. 1億1千万円×（1－30％）＝ 7,700万円
  2. 土地の相続課税評価額は、「土地の評価額×（１－借地権割合×借家権割合）」で求めることができます。
    3. 3億円×（1－60％×30%）＝ 2億4千6百万円
  3. 貸家建付地の相続評価額は、「建物の課税評価額＋土地の相続課税評価額」で求まるので、
    4. 7,700万円＋2億4千6百万円 ＝ 3億2千3百万円
    となります。
  4. これに銀行からの借入金（賃貸マンションの建設費）の債務控除を利用すると、
    5. 3億2,300万円－2億5,000万円 ＝ 7,300万円　となり、
    8,000万円（基礎控除額）＞ 7,300万円 ＝ 税額は「0円」となります。

ものすごく魅力的な土地の評価引き下げ方法ではありますが、それなりのリスクも伴いますので、専門家のアドバイスを聞いてから、よく理解したうえで活用しましょう。

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